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前田一夫
土地情報のプロフェッショナル
特需部 部長
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー



プロフェッショナルとは


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福山住宅一筋でらっしゃいますね

福山住宅の学卒第一号なんです。
入ったときには、。 現場監督やらいろんな仕事をさせていただきながら、現在に至っているのですが、今の社長が創業社長ですから、 ずっとさせていただいて。
一番長かったのが膳所花屋敷で、 515区画の大規模開発を、当社がしたことがあります。 調整区域の山を切り開いて、そこに8年ぐらいいました。
その時は猛反対、 回りからね、 自治会との会合も313回開催しました。 自治会のみなさんは、 ある程度年配の方で、 毎週土曜日の晩に開催したのですが、 全然進みませんでした。 昭和から平成に入った時で、 土地の値段はどんどん下がるし、 経費は掛かっていくし、 大変な経験をしました。



大規模な開発だったのですね

今の社長からも、 「休みなしでやれ〜」 と言われ、 平日はもう動いているわけで、 土曜・日曜は自治会の対応に廻るわけで。
それまでは、30区画とか60区画といった分譲をやってたのですが、 膳所花屋敷の分譲が、 当社としては、大きかったんです。
それを経験させてもらったので、 今の土地からのお客さんは、 豊中や茨木のように、 好きな所を希望されて、 お客さんの希望に合ったところを探して、 営業兼土地探しの担当として、 お客さんの想いを持って行けるわけで、 幸せだと思います。



膳所花屋敷の開発についてお聞かせください

その当時は、 反対している所へ毎日行かないといけなかった。 もう向こうの会長さんやら何やらと、 毎日のように、行っては「帰れ〜」じゃないですか。 会社に報告したら、 「もう一回行って来い」 と言われるわけですよ。 「これだけはいついつ話を決めて来い」と。 まぁそうやって行かないと、できませんので。
「今、あかんゆうたやろ〜」 こんな想いをずっとしてきたので、 だからおかげさんで、 営業というのを、まったくしたことがなかったんです。
この開発が終わったときに、 これで自分の役割は終わったかなと思ったときに、 「ここまでやったんだから、ついでに家も売って来い」と。 まったく経験なしで営業として働きました。 分譲の営業をやっていた人間が、 営業をやり始めて、 一番売れたのが自分だったんです。
私の専門は、元々土木を出てるんです。 技術をやっていましたので、 営業なんてできへんわと思ってました。
できないと思ってましたが、 8年間の大規模開発の経験があったので、 こうしてお客さんと出会って、 「たのしいしいい仕事だなぁ」と 「いままで、いい仕事させてもらってるなぁ」
と思ってます。 茨木に住んでいるんですが、 大阪と滋賀を2〜3往復したことがありますよ。

福山住宅株式会社・前田一夫





回を重ねていくうちに、 だんだんほぐれてくるんですが、 その度に役員を変えてくるんですよ。
役員が変るとまた一からじゃないですか。 せっかく作り上げた人間関係を、 また一からという繰り返しなので、 時間かかりましたね。
行政を巻き込んでの、 大津市役所の開発指導課の課長さんとかに、相談していたのですが、 課長さんも情がでてくるじゃないですか。 「なんとか福山さんで成功させてあげたい」 という気持ちもでてきてくれて、 会合にも出席していただけるようになって。
でも始めは 「なんで大津市は市民の味方しないで 福山の味方するんだ」 なんて感じで言われたりもしてました。



現在はどのような業務をされているのですか

今はもうお客さんと出会って、 建物ご案内して、 土地のマッピングして、 土地をご案内して、 多くの場合、 土地からのお客さんが大いので、 自分の役目が多くなってます。
お客さんの予定で決めて行きますので、 それに向けて動いています。 幸せな話です。
実は、表に出ている土地の情報では、 決まらないんです。 不動産業者さんは、 それぞれ抱えている物件があって、 いい物件は、なかなか教えてもらえないことが多いんです。
全部出さないといけないルールにはなっていますが、 水面下の物件というのがあって、 それを見せると、お客さんは決まる可能性が高いですね。 水面下の物件情報は、 自分と不動産業者さんとの人間関係だけです。



不動産業者との人間関係が重要ですね

不動産業者さんは、 仲介手数料が商売ですから、 手数料を稼がせてくれるという信頼を得たら、 先に教えてくれて 「こんな情報あるけどどうかな」 って電話が掛かってきます。
行ってみると、 それなりの物件なので、 「実は建築条件付けて売ってるけど、建築条件を外すわ」 ということで、お客さんに土地をご紹介できます。
毎日不動産業者さんと、 コミュニケーション取ることが大切で、 いくら廻ったところで、 人と人なので、 なかなか物件がもらえなかったら、 お客さんに提案できない。

福山住宅株式会社・前田一夫



いい物件の情報を得ることはとても大変ですね

お蔭さんで、この3ヶ月で8件契約していますから。やっぱりこれは土地です。
もちろんそれまで、営業担当が福山住宅の建物を紹介して、気に入ってもらって、福山住宅で家を建てようというところから、出発してますから。
北摂方面がいいということで、 坪80〜90万円ぐらいになってます。 土地で2400〜2500万円ですね。 どこのお客さんも、このあたりの土地の金額が集中します。 建物が2000万円前後で、諸費用が500万円ぐらいは掛かりますので。 土地と建物と諸費用のトータルで、 4500〜5000万円ということになります。



不動産会社さん何社ぐらいお付合いがありますか

上の方に行けばお客さんも少ないし、土地もよくあるんだけど、やはりみなさんいいなと思うエリアは集中しますから。
そこにいかに情報を取るかだけです。
懇意にしている不動産会社さんは、15社ぐらいあります。 豊中に2社、箕面に3社、茨木で何社という感じです。 毎月DMを送っていて、関係を続けておいて、本当に情報を送ってくれる不動産会社が、15社ぐらいが親身になってくれます。
お客さんの情報をとれますし、こちらからも土地を探しているお客さんがいるんやけど、という情報をお知らせして、相談しますので。 お互いに紹介しあう関係を保ちながらやってますが、情報を取ってくるのは、なかなか難しいものです。



1回の土地案内で何件ぐらい廻るのでしょうか

土地案内の日程が決まったら、車で5〜6件ご案内します。 いかがですかという感じです。
ご案内するのは、だいたい2回までです。
2回目も、4〜5件ご案内します。
2回で70%の方が、決まります。
エリアが決まってますから、そのエリアで、そんなに次々でないですから。
一番出ないのが、小学校区限定というのが、もう3年近く待っていただいた方がいらっしゃいます。 校区限定が一番時間がかかりますね。
2回目ご案内しても、 決まらない場合は、 もうこれ以上待っても出ないと思われるか、 もう少し信じて待ってみようかという分かれ目ですね。
実際やっていて 1回で、ズバっと決まる場合もありますが。 最初に2回ぐらいできまることが多いと お客さんには最初伝えておきます。 でないと、 お客さんは 1回のご案内で、 決めないといけないのかと思われますので。
エリアでご予算と合っていないお客さんはいらっしゃいますので、 30%ぐらいの方は、 決まらないことは当然でてきますね。
案内しながら、 もう少し山側に上がるかどうかというようなことも、 見極めがいりますからね。 あと500万円程予算を上乗せできるのかどうか、 といった状況も見ます。



具体的なご予算はお伺いされますか

ライフプランナーの方に、 あらかじめご相談いただいている方もいらっしゃるんですが、 そこの金額と、 本当にもっと出せる金額があかもしれませんし、 実際におっしゃっている金額が最大であれば、 その金額で見つけなければいけませんし。
ここまで出せるという金額を教えてもらえることは、 まず無理ですね。 案内しながら雰囲気で言っていただける場合もあります。

この前決まったお客さんでも、 最初4000万円と言っていましたが、 結局5500万円で決まりました。
「実はマンションを持っているので売ります」 とか 「親から少しもらえる」 とか、いざとなって、 自分たちも買いたいと思って、 自分たちが気に入れば、 もう予算オーバーですから、 必ず500万円ぐらいは、 予算オーバーします。
土地で3000万の予算の人が 3000万円の土地は、なかなか気に入ってもらえない。 ほとんどの方が 500万円ぐらい予算オーバーです。 予算ぴったりの物件を見せても、 「いや〜」となります。 予算オーバーで、お客さんも 「どうしよか〜」 となります。



土地をご紹介していてうれしかったことをお聞かせください

ある不動産業者さんから聞いたお客さんの話なのですが
「他の不動産屋さんだったら どうですか〜 どうですか〜 って言われたけど 土地を案内してもらって 前田さんは一言も言わない ずっと後で 私たちが見ているのを 後ろでニコニコしながら 見ているだけで いいなって言ったときに 質問したら いろいろ答えてくれたと 自分たちの気持ちで 土地を案内してくれたので 嬉しかった」
これやなぁ、と思いました。
私は不動産屋ではない。 土地をご案内していますが、私は住宅会社ですから、家を建てていただくことが本業ですから、土地を薦めても、実際責任持ってそこに家を建てないといけないので、物件だけがよくても、あと何があるか解らないじゃないですか。
役所の調査も必要ですし、その物件を売ったらお終い、土地を売ったらお終いじゃあないんで、お客さんには、ゆっくり土地を見てもらっています。
お客さんが、その土地を気に入っていただけた気持ちと、 自分の気持ちが一致したときには、 気持ちよくご説明できますね。

福山住宅株式会社・前田一夫



土地はご紹介しているだけで、福山住宅は住宅メーカーですからね

以前建てたお客さんの家に、 新しいお客さんをご案内したときに、 お客さん同士いろいろお話をされていらっしゃいまして。
「福山さんどうでした」 と聴かれてまして、 「自分が家を建てたときにも、 前田さんが土地を探してくれたので、 私たちは他の会社にもいろいろ紹介してもらったけど、 もう本当に安心して、 いっしょになって土地を探してくれているんだなぁ、 という気持ちが伝わりました。」 って言っていただいたので。
あるお客さんに、 自分が紹介した土地が、 そのお客さんがあらかじめ探していて、 いいなと思っていた土地が、 ぴったり合っていました。
お客さんの希望の土地を、 まさにぴったりの土地をご紹介することができて、 お客さんはとても喜んでくださいました。 土地の紹介をしている担当者は4名、 若い営業担当者は、 自分の営業担当しているお客さんの土地を探して、 探した土地を確認して、 私がお客さんをご案内するというように、 役割分担しています。



若い担当者へメッセージをお願いします

若い担当者には、
「物件をたくさん廻って来い」と
「業者さんも、たくさん廻って来い」
と指導しています。 その中で
「アポをとって、物件情報をもらってこい」
「なかなかしんどいと思いますが、 物件をよく見ておけと。」
そういった一つ一つが 若い人たちには宝になって行くと思います。



いままでに一番楽しかった時期はいつでしょう

いろいろしましたが、 今がベストです。

現場監督も10何年間やってましたが。 平日は不動産会社さんを廻って、 案内コースを自分でシュミレーションして、 土日はお客さんを迎えに行って、 それから土地のご案内をします。 天候状態もあるし、 お客さんによっては、 赤ちゃんがおられるときもあるし、 いろいろ考えながらやってます。



よかったなぁと思うときは

個々のお客さんと、 いろんなケースでご案内してやってますが、 やっぱり家をお引渡しをして、 お客さんから挨拶してもらって、 やっぱりよかったなぁと、 一回一回がドラマですね。
こうゆう風にしてもらったなとか、 今回はこのようにして、 こうして良かったなと。
注文住宅なので、 分譲みたいに8軒10軒、 バーンと決まるわけではないのですが、 一戸一戸お客さんの話を聴いて、 やってますので。

福山住宅株式会社・前田一夫



一番嬉しかったときはどんなときでしょうか

お客さまとの気持ちがいっしょになった時、 それが一番でしょうね もう解りますもんね だいたい。 もちろんそこから予算とご負担がありますので、 そこでどうですかって、 お聴きしているんですが。
「図面出来上がってきました。」
「資金計画はこうです」と、
「土地以外の建物と諸費用はこうなりました。」
「月々のご返済はこうなります。」
「いかがですか」と。
「解りました」と サインしていただく時は嬉しいもんです。
土地からご紹介するときは、 土地と建物 ひとつになって、喜んでいただかなければだめなんで。



7つ道具についてお話ください

7つ道具の一番は、 いまのブレーンを大切にして、 それが自分の宝だと思いますから。 15社ある不動産会社さんを、もっと増やすことによって、 お客さんの為にも広がっていきますので。
当社の場合エリアを限定していますので、 その中で動いていますから、 会社のエリアがあって、 それはとてもいいことだと思っています。
あんまり、あちこち広がりすぎるとなかなか解らないし。
土地案内をしている時に、 自分は何をしているかというと、 ここのケーキ屋さんがおいしいですよとか、 ここのあれどうですかと、 そういうことも、 話の中で入れていくと、 お客さんも興味を持って話されますから。



今一番メインになっているエリアはどちらですか

今一番メインになっている市は、 箕面市です。
箕面は電車がなくって、 阪急宝塚線の石橋駅から、箕面線という支線がでています。 桜井・牧落・箕面と3つの駅があります。
新御堂筋線が、千里中央駅から2駅伸びる計画がある。 このあたりは、 敷地面積が広めに取れるんです。
2階建てでちょっと庭を取りたいとなると、 40坪ぐらいあるといいので、 箕面どうですかというお話をします。



北摂エリアですね

もう1人の方は、 茨木・豊中というご希望でした。
「駅から近くて5分ぐらいのところで、ありますよ」
ということで、 見てみましょうかということで、 見てもらったら、 箕面に決まりました。
5つぐらいの区画があったのですが、 お客さんがお隣同士になりました。
お客さんがご希望されているエリアは、確かなんですが、 ちょっと目先を変えてご案内するときもあります。
最初から全然違うところにご案内すると
「この人私の話全然聞いていないんじゃないか」
ということになりますから(笑)
そこまで本音の会話ができると強いですよね。 漠然としているときがあって、 北摂全部となると中々解りにくい。



どういった条件が人気のエリアですか

皆さん言われることはいっしょなんです。
駅から10分〜15分。
学校区がいいところ
買い物便利なところ
以前土地を選ぶ一番の基準は、 ご主人の通勤でした。
今は一番は学校区です。
二番は奥さんの買い物の利便性
三番がご主人の通勤
大体この順番で言われます。
「どうせご主人の帰りは遅いんだから」と
「だいたいこれでわかりました〜」
ということになります。







プロフェッショナルとは

自分自身が目指すもの。
われわれが見れるプロというものは
アスリートであり
スポーツ選手であり
一流というのは、
芸能人であっても違うと思う。

土地のプロとして
なるように
なれるように
自分自身毎日を過ごしているつもりです。
「とにかくすごいなぁ」と
言われるように
もっともっと言われるように
頑張りたいと思っています。

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